楼市拐点，真的来了吗？国庆节前夕，楼市利好政策密集出台：银行下调房贷利率和首付比例，上海、深圳等一线城市逐步放松非核心区域限购。一时间，蛰伏已久的炒房客蠢蠢欲动，沉寂四年的楼市仅用三天便重燃热火。然而，一线城市放松限购、银行降低利率和首付比例，真的能彻底扭转楼市颓势吗？我们认为，这只是昙花一现，短期刺激成交量回暖，却无法改变房地产市场长期调整的趋势。
当前楼市拐点难现，源于四个根深蒂固的现实问题：
一、居民资产配置失衡：高杠杆下的“房产依赖症”。 经历二十余年繁荣，房产已占据我国居民家庭总资产的77%，远超西方发达国家的40%。这意味着绝大多数中国家庭将财富过度押注于房地产，形成高杠杆的“房产依赖症”。未来，只有房价持续下跌，才能逐步降低房产占比，回归理性。因此，楼市拐点并非近在眼前。
展开剩余61%二、供过于求的残酷现实：6亿套住房的沉重压力。 住建部数据显示，我国现有住房约6亿套，若每套住5人，可容纳30亿人口。这还不包括每年数千万套的新建商品房入市。供过于求的局面已形成，市场已由卖方市场转向买方市场。在如此巨大的供给压力下，房价立即出现拐点显然不切实际。
三、房价收入比失衡：一线城市“天价房”的沉重负担。 二三线城市房价收入比在20-25倍之间，泡沫相对较小。但一线城市如上海、深圳，房价收入比已超过40倍，这意味着当地居民需不吃不喝四十年才能买房。以上海为例，一套90平米商品房至少600万，而普通家庭年收入仅15万。如此高昂的房价，脱离当地居民收入水平，难以在短期内出现拐点。
四、租售比严重倒挂：投资价值缺失的“租房时代”。 租赁市场更能反映房屋实际价值。通常，当租房成本高于购房成本时，购房需求才会大幅提升，房价才会出现拐点。而如今，一线城市租售比严重倒挂。以上海为例，一套90平米房屋年租金10万，而房价600万，投资客需60年才能收回成本。房地产市场投资价值缺失，投机价值占据主导，楼市拐点自然遥遥无期。
综上所述，尽管短期利好政策能刺激市场活跃，但楼市长期调整趋势难以逆转。 高房价、高杠杆、供过于求以及租售比严重倒挂等问题，决定了楼市拐点短期内难以出现。 许多人期盼的房地产拐点，或许还需要更长时间的等待。
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